外围楼市跌幅越大,接近市区楼市抗跌能力越强

发表于2018-03-20 15:59:01

距离雄安40多公里的霸州,某楼盘近日打折促销,如果全额付款,最低单价低至8500元/㎡,和2017年最高价相比跌幅过半。不仅是霸州,曾经大热的燕郊、北三县等地,很多楼盘的最大跌幅都超过了四成。

两年前暴涨的环京楼市出现断崖式下跌,让很多人惊呼这是国内楼市要开始崩盘的节奏。

楼市的未来显然不会这么悲观。环京楼市的走势基本上是跟随北京,而没有反过来影响北京楼市的能量,更不具备全国楼市风向标的意义。如果将环京楼市放在北京楼市的大框架下来看,一个很明显的趋势就是,越是外围楼市跌幅越大,越接近市区抗跌能力越强,从最新数据来看,环京楼市跌幅大概在40%—50%之间,通州跌幅接近30%,北京市区跌幅大概为10%。以环京地区来推断北京甚至全国楼市,显然并不是一个合理的样本。

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外围市场的最大特点就是涨得快跌得更快。2016年以来,随着北京房价迎来新一轮大幅上涨,在高房价和限购等多重因素作用下,北京的购买力大量外溢,带来环京楼市的暴涨,2016年环京楼市的涨幅超过一倍,甚至超过了北京市区的涨幅。2017年5月,河北省开始实行严格的限购,给了环京楼市致命一击,也正是从那时开始,环京楼市开始从高点下跌。近期环京部分楼盘打折消息传出来之后,大量购房者再度蜂拥而至,说明环京楼市仍具吸引力,如果限购放开,或者是价格跌至合理水平,环京楼市还是会有很多人追捧。

以北京市区的房价走势来看,现在距离去年北京的“317”新政刚好满一周年,在经过了史上最严调控之后,北京房价大概下跌了10%,这样的跌幅在2009年和2014年都出现过,而前两次的下跌最终都迎来了更猛烈的上涨,这一次是否还有可能重复前两次的走势,还是意味着北京房价已经见到了历史大顶,现在还难有定论。不妨参照一下香港楼市的走势,从2003年到2015年,香港楼市持续上涨了12年,到了2015年9月,香港楼市突然出现下跌,当年最后一个季度的跌幅就接近8%,当时很多人都预计香港楼市的黄金年代可能会就此终结,未来还将继续大跌。但是,这一轮跌势并没有持续太久,2016年二季度以来,香港楼市再度强势反弹,迄今再创历史新高。

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从内地市场来看,虽然“房住不炒”成为现在楼市调控的最高原则,但这并不能轻易压抑国人对于住房的热情。从投资的角度来看,过去10多年来,楼市展现出来惊人的财富效应,对于国人形成的刺激在短期内难以消散,当前国内投资渠道匮乏,股市牛短熊长,海外配置资产也受到较大限制,在很多人的潜意识里,楼市依然是投资的首选,这种地位短期内难以被取代。

从过去十多年来楼市的调控经历来看,每一次打压之后,房价都会迎来更大幅度的上涨,这种规律已经被屡屡验证,购房者对此形成了强烈的心理预期,因此,每一次调控带来的楼市下跌,都被买房者视为逢低入场的良机。去年一线楼市开始被严厉调控之后,大量资金转战三、四线城市,长期以来被高库存压顶的三、四线楼市,过去一年多来也迎来久违的大幅上涨。如果一线楼市继续下跌到一定程度,预计又会有大量资金从三、四线楼市撤离,重新回归一线楼市。

即使仅从居住的角度来看,国人传统上对于拥有自己住房的情结,也注定了楼市生生不息的需求。没有住房的渴望拥有一套,已经拥有的渴望更大的房子,而拥有大房子的则渴望更多。虽然“租售并举”已经成为当前国内楼市调控的重要手段,但在国人根深蒂固的住房情结之下,租房只是部分人群的过渡性需求,拥有自己的住房依然是很多人的终极奋斗目标,“租售并举”并不能从根本上减少国人对于住房的需求。投资和居住的叠加,注定了国内楼市永远不会缺乏需求,只要价格回落到一定的程度,很快就会有大量的潜在需求释放出来,对楼市价格形成支撑。

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从供给侧来看,在经过了过去两年的巨额成交之后,国内楼市的库存已经降到了近年来的低点。从国家统计局的数据来看,2015年末,全国商品房待售面积高达71853万平方米,在经过了2015年和2016年两年的销售高峰之后,2017年末,全国商品房待售面积下降到58923万平方米,降幅高达18%。2018年的楼市虽然看上去陷入低谷,但其实去库存并未放缓,今年前两个月的商品房销售面积同比增长4.1%, 2月末的商品房待售面积比去年年末继续下降,目前全国楼市的库存水平其实已经低于2014年。如果将一线和三四线楼市分开来看,一线楼市的实际库存水平将会更低。从供给的角度来看,一旦库存继续下降到一定水平,而前期被压制的需求积累得越来越多,将来某个时期就有可能再度产生供给无法满足需求的矛盾,带来楼市的新一轮上涨。

从开发商的角度来看,对于楼市的未来看上去也并不悲观,虽然融资难度越来越大,但是投资热情却逆势增长。今年前两个月,全国房地产开发投资同比名义增长9.9%,距离重回两位数的增长仅一步之遥。9.9%的投资增速,比去年全年提高了2.9个百分点,同时也创下2015年1月以来的新高。

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在环京楼市出现大跌的同时,南方的楼市却在悄然回暖。深圳和广州楼市在近期都出现了一轮小阳春,春节后的成交量和价格明显反弹。将记忆拉回到4年前,2014年国内楼市陷入低谷,当年国庆假期的前一天,央行突然大尺度放松楼市信贷,进入2015年之后,尽管全国楼市依然低迷,但正是深圳率先走出低谷,当年深圳房价大幅上涨70%,由此拉开了2016年全国房价暴涨的序幕。和当年相比,“房住不炒”成为现在楼市调控的核心,在这样的基调下,如果国内楼市真的出现崩盘迹象,是否还有可能出现类似2014年的政策松动?